Aktualności

• • Nowy właściciel musi się liczyć z decyzjami poprzednika
  • 28.10.2014

  • Nowy członek wspólnoty mieszkaniowej wchodzi w prawa swojego poprzednika nie tylko w zakresie związanym z własnością lokalu, ale również w uprawnienia co do nieruchomości wspólnej,  zwykle musi jednak liczyć się również z podjętymi przez niego decyzjami, nawet gdyby się z nimi nie zgadzał.
     
    Właściciel lokalu, który jest jednocześnie współwłaścicielem wspólnej nieruchomości ma realny wpływ na sposób zarządu a nawet, w ściśle określonych przypadkach -  korzystania z lokali stanowiących odrębne nieruchomości.  W szczególności może zaskarżyć uchwałę, albo  brać udział w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony, o ile sprawa dotyczyć będzie jego własnego interesu prawnego.
     
    W razie przejścia własności nieruchomości na inną osobę powstaje pytanie – czy nowy właściciel może zmieniać decyzje poprzedniego. Orzecznictwo sądów zarówno powszechnych, jak i administracyjnych okazuje się być zbieżne w tym względzie – decydujące znaczenie dla ustalenia jego uprawnień ma stan prawny z daty zdarzenia, z którym związane są określone konsekwencje prawne.
     
    W wyroku z dnia 25 kwietnia 2013 roku, sygn. akt: I C 1061/12 wrocławski Sąd Okręgowy wskazał, że w sytuacji, gdy w toku głosowania nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów zmieni się właściciel lokalu – do obliczenia jego wyników należy brać pod uwagę  głos osoby, której przysługiwał tytuł prawa własności w momencie jego oddania.  „Istotne pozostaje bowiem to, by poprzez zmiany właścicielskie nie doszło do dwukrotnego głosowania przez byłych i nowych właścicieli danego lokalu, z czym w niniejszej sprawie bez wątpienia nie mamy do czynienia. W okolicznościach zaś tej sprawy nabywca lokalu wstępuje w dotychczasowe prawa poprzedniego właściciela” skonstatował uzasadniając orzeczenie (por. uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 25.04.2013 r., sygn. akt: I C 1061/12). Natomiast jeżeli chodzi o zaskarżenie uchwały – to nowemu właścicielowi służy takie prawo, o ile nabycie własności nie nastąpiło już po upływie przewidzianego w art. 25 ust. 1 uwl ustawowego terminu do jej zaskarżenia. Innymi słowy – wiąże go 6-cio tygodniowy termin poprzednika. Gdyby natomiast proces już się toczył – nowy właściciel może wejść do niego w charakterze strony w miejsce dotychczasowego – bez względu na datę przejścia prawa własności (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 stycznia 2013 roku, sygn. akt: I ACa 493/12).
     
    Podobnie w postępowaniu administracyjnym – istotny jest stan prawny z dnia wydania decyzji, którą kwestionuje nowy właściciel, jeżeli więc w tej dacie nie przysługiwało mu jeszcze prawo własności – nie może jej skutecznie podważyć. W wyroku z dnia 4 września 2014 roku (sygn. akt: II GSK 1185/13) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że nowy współwłaściciel nieruchomości nie może skutecznie domagać się uchylenia ostatecznej decyzji zezwalającej na sprzedaż alkoholu, która została wydana przed nabyciem przez niego prawa do nieruchomości, za czym przemawia zasada trwałości decyzji administracyjnych. Krąg podmiotów, do których należy wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu lub odmowa jej wyrażenia ustala się na dzień wydania decyzji w tym przedmiocie przez organ I-ej instancji.
    
    [źródło: Portal Informacyjny Zarządca]