Aktualności

• • Ze spółdzielni do wspólnoty - jak rozliczyć fundusz remontowy?
  • 07.06.2014

  • Właściciele lokali wyodrębnionych z zasobów spółdzielczych coraz częściej przejmują inicjatywę i powołują wspólnoty mieszkaniowe, jednak nadal, mimo wielu publikacji w mediach, czy inicjatyw poselskich brak przepisów przejściowych, które uregulowałyby m.in. tak istotne kwestie jak rozliczenia finansowe.
    Do dzisiaj nie do końca wiadomo  w jaki sposób rozliczyć wykonane remonty czy wpłaty na fundusz remontowy a orzeczenia, które zapadają w takich sprawach są rozbieżne.
    W pierwszej kolejności należałoby odpowiedzieć sobie na pytanie czy nowopowstałej wspólnocie mieszkaniowej przysługują wobec spółdzielni jakiekolwiek roszczenia wynikające z rozliczeń z właścicielami.
    Wydawałoby się, że nie skoro brak ku temu  podstaw prawnych wyrażonych wprost w ustawie, z których wynikałoby, że wspólnota jest kontynutorem rozliczeń swoich członków, wszak w razie zaległości, to nie od wspólnoty, lecz od zadłużonych właścicieli spółdzielnia będzie dochodzić zwrotu należności.
    A gdyby nawet przyjąć, że wspólnocie przysługuje roszczenie o przekazanie nadpłaty na fundusz remontowy – bo to właśnie o tę pulę środków toczą się najczęściej boje, to co z zadłużonymi właścicielami, kto miałby ten dług zwindykować? Definitywnej odpowiedzi na to pytanie w obecnym stanie prawnym udzielić się niestety nie da a orzecznictwo sądowe jest rozbieżne.
    Gdyby przyjąć, że to poszczególnym właścicielom przysługują indywidualne roszczenia w stosunku do spółdzielni - a taka teza wydaje się być najbardziej wiarygodna - to mogą oni scedować je na wspólnotę mieszkaniową.
    Takie też stanowisko przedstawił Sąd Okręgowy w Świdnicy, który stwierdził za częściowo uzasadniony uznał zarzut braku legitymacji czynnej do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji, gdy  właściciele lokali nie przekazali na wspólnotę mieszkaniową przysługującym ich roszczeń wobec spółdzielni  w sprawie o zwrot funduszu remontowego gromadzonego w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. „O ile bowiem można przyjąć iż członkowie pozwanej wspólnoty głosujący za podjęciem zaskarżonej uchwały, poprzez sam fakt głosowania za jej podjęciem, wyrazili wolę przekazania przysługującym ich roszczeń wobec powoda, to nie można uznać iż takie przekazanie nastąpiło przez osoby nie biorące udziału w głosowaniu nad zaskarżoną uchwałą oraz przez powoda, który głosował przeciwko zaskarżonej uchwale”  (por. uzasadnienie wyroku z  dnia 23 kwietnia 2013 r. Sygn. akt IC 516/13).
    Pogląd ten może sprowadzić zatem do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa może reprezentować tylko tych właścicieli, którzy głosowali za uchwałą – ale zaraz za nim należałoby zastanowić się nad tym, co z właścicielami, którzy co prawda głosowali, ale nie spłacili swoich zobowiazań wobec spółdzielni? Czy w razie przekazania środków przez spółdzielnię będą mieli do nich prawo zgodnie z udziałem w nieruchomości wspólnej? I dlaczego spółdzielnia miałaby obowiązek je windykować dla wspólnoty?
    Z kolei kłodzki Sąd Rejonowy nie miał w ogóle tego rodzaju dylematów, gdy w dniu 23 kwietnia 2013 roku  wyrokował w sprawie o sygn. I C 1283/13 , doszedł bowiem do przekonania, że to nowopowstałej wspólnocie przysługują roszczenia o zwrot nadpłaty z tytułu funduszu remontowego i nawet cesje są tutaj zbędne.
    Wystarczająca podstawą jest w ocenie tego Sądu jest  art. 22 ust. 1 uwl, ponieważ domaganie się od pozwanej Spółdzielni zwrotu kwoty, zgromadzonej na funduszu remontowym, to czynność zwykłego zarządu.
    Roszczenie z kolei należało oprzeć na przepisach regulujących bezpodstawne wzbogacenie, a konkretnie – nienależne świadczenie, tj. na art. 405 w zw. z art.  410 kodeksu cywilnego. 
    Taka wykładnia jednak z przyczyn podniesionych powyżej budzi uzasadnione wątpliwości, do bezpodstawnego wzbogacenia spółdzielni mogłoby dojść jedynie wskutek zubożenia właścicieli i to wyłącznie tych, którzy środki zapłacili a nie całej wspólnoty, kwestia jak widać nie jest wcale taka oczywista a projekt zmiany przepisów niestety utknął w legislacyjnej otchłani.
    Do czasu uregulowania tych spraw, spółdzielnie mogą skorzystać z porad Ministra Stycznia, który radzi aby zasady rozliczeń określić w statucie spółdzielni lub regulaminach, oczywiście stosowna umowa między wspólnotą a spółdzielnią też  pozwoliłaby rozwiązać ten problem.
    Przed ich zastosowaniem należałoby się jednak dobrze zastanowić nad skutecznością takiego porozumienia, czy wspólnota mieszkaniowa może  w ogóle o czymkolwiek decydować w sytuacji, gdy właściciele nie scedują na nią swoich roszczeń.
    
    [źródło: www.zarzadca.pl]