Aktualności

• • Rekompensata za zmniejszenie udziałów
  • 14.11.2014

  • Rozporządzenie nieruchomością wspólną bez zgody współwłaścicieli zawsze stanowi czynność bezprawną, jednak mają miejsce takie sytuacje i to zarówno w nieruchomościach,  które pierwotnie stanowiły  własność komunalną lub Skarbu Państwa, ale również deweloperzy popełniają niekiedy tego rodzaju błędy.
     
    Niestety, kiedy  nieruchomość wspólna zostanie już zaadaptowana i sprzedana niezwykle trudno jest podważyć umowę, ponieważ w orzecznictwie i piśmiennictwie jednolicie przyjmuje się, że umowa sprzedaży zawarta przez osobę niebędącą właścicielem rzeczy nie jest bezwzględnie nieważna, tzn. co do zasady wywołuje wynikające z niej skutki prawne prowadząc do przeniesienia własności przedmiotu transakcji. Obalenie jej skuteczności jest więc możliwe dopiero w drodze powództwa o stwierdzenie nieważności. Z kolei proces tego rodzaju jest bardzo kosztowny, gdyż opłata sądowa zależna od wartości przedmiotu sporu obliczana jest od wartości nieruchomości, której ta transakcja dotyczy. Ponadto, z punktu widzenia racjonalnej gospodarki zwykle lepiej doprowadzić do zrekompensowania utraty wspólnej powierzchni.
    W takim przypadku powództwo można oprzeć na przepisach kodeksu cywilnego regulujących bezpodstawne wzbogacenie. Art. 405 k.c. stanowi bowiem, że „Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.”
    Na podstawie tego przepisu można domagać się od gminy czy dewelopera odszkodowania z tego tytułu i zapłaty  kwoty, którą uzyskał w wyniku sprzedaży.
     
    Należy jednak pamiętać, że uprawnionymi do wytoczenia powództwa są właściciele lokali, ponieważ to ich udziały wskutek zbycia lokalu uległy zmniejszeniu, zatem tylko oni są legitymowani w sprawie. Wspólnocie mieszkaniowej nie przysługują z tego tytułu żadne roszczenia, choć właściciela mogą na nią, analogicznie jak przy dochodzeniu uprawnień z tytułu rękojmi, przelać swe roszczenia.
     
    W uzasadnieniu wyroku z dnia  24 października 2012 r., sygn. akt:  V Ca 1924/12 Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził, że w takim przypadku zubożonym są członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a „wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej w sprawie opartej na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, kiedy ewentualny uszczerbek w majątku dotyka wszystkich jej członków. ”
     
    Sąd ten wyraził ponadto pogląd, że właściciele mogliby upoważnić  upoważnić zarząd do wystąpienia z tego rodzaju powództwem podejmując stosowną uchwałę w tym zakresie, jednak taka wykładnia budzi pewne wątpliwości, ponieważ udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową prawa odrębnej własności lokalowej.
    
    [źródło: Portal Informacyjny Zarządca]