Aktualności

• • Licytacja lokalu nawet za niewielkie długi
  • 04.06.2014

  • Wspólnota mieszkaniowa może pozbawić swojego członka własności lokalu,
    taką sankcję przewiduje art. 16 uwl, w sytuacji, gdy właściciel
    długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat, w sposób rażący
    lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, albo przez swoje
    niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub
    nieruchomości wspólnej uciążliwym.
    
    Wydawać by się mogło, że z licytacją za długi powinni liczyć się
    wyłącznie ci właściciele, których zobowiązania są bardzo wysokie, jednak
    tak nie jest – okazuje się, że utracić lokal mogą również te osoby,
    które notorycznie uchylają się od uiszczania zaliczek i  płacą dopiero
    po tym, jak zapadnie wyrok zasądzający należność na rzecz wspólnoty
    mieszkaniowej.  W takim przypadku nie ma znaczenia wielkość zadłużenia w
    chwili podjęcia uchwały o licytacji lokalu wynika z wyroku Sądu
    Najwyższego z dnia 13 lutego 2014 roku, sygn. akt: V CSK 170/13 .
    
    Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym: współwłaściciele
    lokali o łącznym udziale wynoszącym ponad 10 procent udziałów
    pozostawali w konflikcie ze wspólnotą i od lat nie regulowali swoich
    należności w pełnej wysokości, wspólnota mieszkaniowa zmuszona więc była
    dochodzić roszczeń na drodze sądowej i wszystkie procesy wygrywała.
    Pozwani, po wydaniu orzeczenia, zwykle dobrowolnie zasądzoną kwotę
    regulowali, po czym nie spłacali bieżących zobowiązań – w efekcie
    pernamentnie zalegali z zapłatą należnych zaliczek, w tej sytuacji
    właściciele lokali podjęli uchwałę o licytacji lokali i wspólnota
    wystąpiła do sądu o nakazanie ich sprzedaży.
    
    Jednym z głównych zarzutów pozwanych  była  okoliczność, że zaległość
    wobec wspólnoty była stosunkowo niewielka, ponieważ wynosiła jedynie
    około 14 tys. złotych, co stanowi jedynie 3 procent wartości lokali, a
    zatem tak drastyczny środek, jak  licytacja nie jest zasadny.
    
    Sąd Najwyższy, do którego wnieśli skargę kasacyjną, po tym jak przegrali
    proces w II instancji stwierdził jednak, że art. 16 ustawy o własności
    lokali nie wymaga, aby kwota zaległości pozostawała w określonej
    proporcji do wartości lokalu zadłużonego członka wspólnoty, ale istotną
    przesłanką jest stwierdzenie długotrwałego zalegania przez pozwanego
    właściciela lokalu z zapłatą należnych opłat.
    
    Pozwani właściciele od wielu lat nie płacili należnych zaliczek i
    zaległości te były przerywane jedynie orzeczeniami sądowymi, po czym
    znowu powstawały, co stanowiło dużą uciążliwość dla wspólnoty
    mieszkaniowej.
    
    Sąd Najwyższy orzekł ponadto, że celem regulacji dopuszczającej
    możliwość licytacji lokalu jest wyeliminowanie nielojalnych właścicieli,
    dlatego licytacja winna objąć wszystkie ich  lokale. W uzasadnieniu
    wyroku odwołał się do orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29
    lipca 2013 roku (sygn. akt: SK 12/12), w którym  orzeczono, że art. 16
    ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali jest zgodny z art.
    64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz wskazano
    kierunki wykładni art. 16 uwl wskazująć, że sądy wyrokując w takich
    sprawach winny z urzędu brać pod uwagę zasady współżycia społecznego,
    ponadto uzwględniać także okoliczność czy wspólnota mieszkaniowa
    dochodziła na drodze sądowej swoich należności.
    
    [źródło: Portal Informacyjny Zarządca]