Aktualności

• • Kiedy wspólnota mieszkaniowa może odholować pojazd
  • 13.01.2017

  • Parkowanie to może być duży problem, szczególnie w większych miastach, gdzie brakuje parkingów, szczególnie tych darmowych a samochodów wciąż przybywa. Kierowcy  pozostawiają auta w różnych miejscach, również na terenach prywatnych, niestraszne im przy tym ostrzeżenia, że zajmują cudzą nieruchomość. Wspólnoty mieszkaniowe bronią się przed intruzami jak mogą, stawiają bariery i ograniczają wjazd osobom postronnym, jednak nie zawsze takie działania są skuteczne i często zdarza się, że właściciel nie może zaparkować na swoim miejscu, ponieważ zajęła je osoba nieuprawniona. Mają też miejsce konflikty wewnętrzne pomiędzy członkami wspólnoty, gdy jeden właściciel parkuje na miejscu innego i nie  wiadomo jak godzić zwaśnione strony.
     
    Wspólnota mieszkaniowa jako zarządca nieruchomości wspólnej gospodaruje między innymi terenem położonym wokół budynku, realizuje przy tym uprawnienia właścicielskie  –  w zależności od wagi sprawy w ramach  ustawowej kompetencji (czynności zwykłego zarządu) lub na podstawie uchwał swoich członków (czynności przekraczające zarząd zwykły).
     
    Stosownie do art.206 kodeksu cywilnego każdy właściciel lokalu ma prawo do współposiadania i  współkorzystania z rzeczy w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli,  reguła ta została powtórzona w art. 12 ust.1 ustawy o własności lokali, który stanowi, że  właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
      
    Każdy współwłaściciel może korzystać z całej wspólnej nieruchomości, a zatem i parkować na niej, jednak wyłącznie wtedy, gdy nie dochodzi do kolizji z analogicznymi uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli i pod warunkiem, że korzystanie z tej nieruchomości będzie zgodne z jej przeznaczeniem. Współwłaściciele lokali mogą jednak określić sposób korzystania z przedmiotu współwłasności zawierając umowę quoad usum, przy czym w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej możliwe jest podjęcie uchwały w tym zakresie. Podział parkingu do korzystania wiąże się z fizycznym wydzieleniem miejsc do parkowania i „przypisania” ich do określonych właścicieli, czy do innych osób które zawrą w tym zakresie umowę ze wspólnotą mieszkaniową.
     
    W przypadku osoby trzeciej, to kwestia jest bardziej oczywista, ponieważ o ile osoba ta nie wykonuje prawa do współposiadania nieruchomości wspólnej za właściciela ( np. najemca lokalu) – obowiązana jest respektować cudze prawo własności.  W takiej sytuacji zarządca terenu nie ma obowiązku wykazywania swojego umocowania w zakresie wyznaczania miejsc do parkowania, itd.  Parkowanie w miejscach niewyznaczonych przez osobę trzecią prowadzi zatem zawsze do naruszenia posiadania.
      
    W tej sytuacji wspólnocie mieszkaniowej jako zarządcy terenu, przysługuje na podstawie art. 344 kodeksu cywilnego roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń wobec osoby, która dopuściła się naruszenia, jak również przeciwko temu na czyją korzyść naruszenie nastąpiło. Ponadto, na podstawie art. 343 § 2:  posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób.
     
    Przepis powyższy upoważnia wspólnotę mieszkaniową do podejmowania pewnych działań obronnych wobec naruszyciela, należałoby jednak wyjaśnić kwestię  dopuszczalnego  ich zakresu na przykładzie takich środków jak zakładanie blokady na koła i odholowywanie pojazdów.
     
    Zgodnie z przytoczonym powyżej przepisem regulującym tzw. dozwoloną samopomoc może mieć ona na celu wyłącznie przywrócenie stanu poprzedniego, dlatego też wątpliwe jest, aby zakładanie blokady na koła pojazdu mieściło się w tych jurydycznych granicach. Pojazd zostanie bowiem jedynie unieruchomiony, w dalszym ciągu pozostanie na terenie zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową,  dlatego też ten środek nie doprowadzi do przywrócenia posiadania, ma on jedynie represyjny, odstraszający charakter, nie mieści się więc w ustawowej definicji dozwolonej samopomocy.
     
    W wyroku z dnia 27 maja 2009 roku, sygn. akt VI A Ca  1124/08, warszawski Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że zakładanie blokad na koła stanowi daleko idący środek represji, mamy w takim przypadku do czynienia z przymusem bezpośrednim ograniczającym prawo własności, dlatego też pozostaje we władztwie państwa, jego stosowanie wymaga wyraźnego upoważnienia ustawowego. „ W chwili obecnej uprawnieniem do stosowania blokad na koła pojazdów z pewnością dysponują policja i straż miejska/gminna (art. 130a ustawy z dnia 20 czerwca 1997 roku prawo o ruchy drogowym - Dz. U. z 2005r., Nr 108, poz. 908 - j.t.), oraz funkcjonariusze wskazani w w/w rozporządzeniach Rady Ministrów. Żaden zaś przepis nie daje takiego uprawnienia wspólnocie mieszkaniowej czy też innym wynajętym przez nich osobom fizycznym czy prawnym, w szczególności uprawnienia takiego nie daje przepis art. 13 ustawy o własności lokali. Samodzielne przyznanie sobie takiego uprawnienia przez wspólnotę mieszkaniową musi zostać zatem uznane za sprzeczne z prawem, to jest z Konstytucją RP. ” (por. uzasadnienie wyroku).
    
    Kwestia uprawnień właściciel terenu do montowania blokady na cudzym pojeździe była również przedmiotem interpretacji poselskich do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, które stoi na stanowisku, że takie nie przysługują,   nawet gdy pojazd  „został zaparkowany wbrew zakazowi i  nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy przy wjeździe na posesję umieszczono ostrzeżenie ” (odpowiedź  podsekretarza stanu w MSW Michała Deskura na  interpretację posłanki Ewy Kołodziej nr 7667 z dnia 27 lipca 2012 roku).
     
    Reasumując, wspólnota mieszkaniowa nie posiada uprawnień które pozwalałby jej stosować sankcje w postaci zakładania blokady na koła samochodu i pobierać opłat za ich zdjęcie. Założenie blokady przekraczałoby dozwoloną samopomoc i stanowiłoby samowolne naruszenie posiadania pojazdu.
     
    Kolejny środek w postaci usunięcia, czy przesunięcia  pojazdu z terenu zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową ma na celu przywrócenie naruszonego posiadania (restytucja). Zarządzający podejmując decyzję w przedmiocie odholowania pojazdu winien jednak liczyć się z ryzykiem ewentualnych procesów odszkodowawczych za uszkodzenie pojazdu, czy koniecznością dochodzenia zwrotu należności za holowanie na drodze sądowej.
     
    Należy mieć bowiem na względzie, że uprawnienia zostały nadane wyłącznie funkcjonariuszom Policji i Straży Miejskiej na podstawie przepisów  ustawy Prawo o ruchu drogowym, a także Kodeksu drogowego.
    W przypadku innych podmiotów, np. wspólnoty mieszkaniowej legitymację   do , zlecenia odholowania czy przesunięcia pojazdu można oprzeć wyłącznie na przywołanych na wstępie przepisach art. 343  kodeksu cywilnego.
     
    W literaturze przyjmuje się, że  w pewnych sytuacjach, szczególnie gdy pojazd w znacznym stopniu utrudnia ruch, czy wręcz go uniemożliwia lub zagraża bezpieczeństwu, właściciel drogi lub też podmiot działający w jego imieniu, w ramach dozwolonej samopomocy cywilnej, na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, mają prawo przywrócić stan poprzedni poprzez jego usunięcie czy też przemieszczenie, a następnie z tego tytułu wystąpić z cywilnoprawnym roszczeniem do właściciela o zwrot kosztów holowania.
    
    [Portal Informacyjny Zarządca]