Aktualności

• • Jaka będzie nowa ustawa o własności lokali?
  • 27.01.2015

  • Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali już w Sejmie, został wniesiony przez Komisję Infrastruktury 21 stycznia br i zawiera tylko trzy zmiany: pierwsza to dodanie pkt. 3 do art. 1 a o treści następującej: „Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z zastrzeżeniem art. 23 ust. 2b.” Druga ma być zawarta w ust. 3 a art. 3 w brzmieniu:„Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal”. Z kolei w art. 23 dodaje się ust. 2b 2b: „Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, w głosowaniu prowadzonym według zasady,że na każdego właściciela przypada jeden głos,współwłaściciele lokalu w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal ustanawiają pełnomocnika.”
     
    Jeżeli zostaną uchwalone, a wszytko wskazuje na to, że nastąpi to w ekspresowym tempie z uwagi na to, że kadencja Sejmu niebawem się kończy – każdy współwłaściciel będzie mógł głosować samodzielnie, jego głos wspólnota  zupełnie legalnie doliczy do wyników głosowania nad uchwałami, jednak z pewnym zastrzeżeniem. Zmiana ta dotyczy wyłącznie współwłasności ułamkowej, zatem , współwłaściciele pozostający we współwłasności łącznej, np. małżonkowie, których łączy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej będą głosować według reguł wyznaczonych przez przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Ponadto, proponowany przepis wprost nakazuje, aby głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos odbywało się za pośrednictwem pełnomocnika. W praktyce udzielenie takiego pełnomocnictwa będzie wymagało zgody wszystkich współwłaścicieli, jako przedmiotem uchwał właścicieli są czynności zwykłego zarządu.
     
    Proponowana nowelizacja nie załatwia zatem problemów związanych z zarządzaniem przedmiotem współwłasności licznych współwłaścicieli i to nie tylko o ustanowienie pełnomocnika chodzi, ale o szereg innych bieżących problemów przed jakimi na co dzień stają współwłaściciele. Często w tym zarządzaniu wyręcza ich wspólnota mieszkaniowa, co ma miejsce głównie w przypadku garażu wielostanowiskowego, gdy części przeznaczone do wspólnego korzystania traktowane są jak nieruchomość wspólna, jednak takie działanie nie jest zgodne z prawem, ponieważ zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej kończy się dokładnie przed bramą wjazdową. Współwłaściciele garażu winni się organizować się we własnym zakresie.
     
    Celem tej zmiany jest tylko i wyłącznie umożliwienie współwłaścicielom głosowania nad uchwałami, jednak wydaje się, że zupełnie ubocznym efektem tej nowelizacji jest inne, korzystne, bo ułatwiające zarządzanie lokalem stanowiącym przedmiot współwłasności, rozwiązanie , a mianowicie wprowadzenie do ustawy pojęcia udziału współwłaściciela lokalu w nieruchomości wspólnej – dzięki temu przy rozliczeniach kosztów zarządu wspólnota mieszkaniowa będzie mogła operować takim udziałem. Dotychczas nie do końca było wiadomo w jaki sposób tych współwłaścicieli rozliczać – czy wykonywać jedno rozliczenie dla kilkudziesięciu osób, czy wyliczać każdej z nich udział - a jeżeli tak, to na jakiej podstawie prawnej.
    
    Jak już wspomniano powyżej proponowana nowelizacja nie jest do końca przemyślana, czego dowodzi chociażby samo jej uzasadnienie prawne.
     
    Wśród argumentów wskazujących na zasadność zmiany ustawy wskazuje się bowiem, że nowelizacja ta doprowadzić ma do tego, że „prawo kontroli dotyczyć będzie również możliwości zaskarżania uchwał wspólnoty oraz prawa zwrócenia się do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego w sytuacji,  gdy zarząd wspólnoty nie wypełnia swych obowiązków bądź nie został w ogóle powołany.”
     
    Jednak obecnie – współwłaściciele lokalu – każdy z osobna - mogą i skarżyć uchwały i występować z wnioskami do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Nie znane są przypadki, aby kiedykolwiek miała miejsce sytuacja, gdy sąd odrzucił tego rodzaju pozew lub wniosek złożony przez współwłaściciela a dotyczący nieruchomości wspólnej -  kwestię tę reguluje już kodeks cywilny (art. 209 k.c.).
    
    [Portal Informacyjny Zarządca]