Aktualności

• • Jak unikniesz podatku od wzbogacenia
  • 19.05.2016

  • W prawie podatkowym obowiązuje zasada generalna, zgodnie z którą od dochodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania należy zapłacić podatek. Oczywiście są od niej wyjątki, ponieważ można skorzystać z ulg podatkowych.
    
    Takie przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z tym przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
    
    Jak widać dla ustalenia obowiązku podatkowego i prawa do ulgi decydujące znaczenie ma precyzyjne określenie dat, które należy wziąć pod uwagę przy obliczaniu okresów – odpowiednio 5-cio letniego (obowiązek podatkowy) i 2 –letniego (prawo do ulgi), przy czym konieczne jest każdorazowe uwzględnienie rodzaju nabywanej nieruchomości lub prawa.
    
    W obrocie  do przeniesienia własności nieruchomości najczęściej dochodzi  w drodze zawarcia umowy. W tym przypadku termin nabycia określa się na podstawie normy wyrażonej w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym – zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. W świetle cytowanych powyżej przepisów Kodeksu cywilnego formalne nabycie nieruchomości co do zasady następuje w chwili podpisania umowy przeniesienia własności w drodze aktu notarialnego.
    
    Zasada ta ma pełne zastosowanie w przypadku nabywania nieruchomości gruntowych, przy czym dla obliczania 5-cio letniego okresu nie znaczenia fakt późniejszego wzniesienia budynku na takiej nieruchomości. Zawsze decyduje data nabycia gruntu, ponieważ budynek ten jest częścią składową gruntu, nie może być więc przedmiotem odrębnej własności.
    
    Innymi regułami należy natomiast się kierować w przypadku wzniesienia budowli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Użytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym, wzniesione na gruncie budynki nie stanowią własności właściciela gruntu, lecz własność użytkownika wieczystego. Z tej przyczyny odrębnie oblicza się  bieg pięcioletniego terminu  dla nieruchomości gruntowej i  dla wybudowanego na nim budynku.
    
    Inaczej należy obliczany jest również termin przeniesienia własności lokalu, który nie został jeszcze wyodrębniony. Z takimi lokalami mamy do czynienia albo na etapie zawiązywania się wspólnoty mieszkaniowej (sprzedaż lokali w budynkach deweloperskich, gminy, Skarbu Państwa), ale również  w przypadku adaptacji i sprzedaży nieruchomości wspólnej.
    
    Datę nabycia lokalu na etapie jego wyodrębniania należy ustalać w oparciu o przepisy ustaw szczególnych, normy wyrażone wyłącznie w Kodeksie cywilnym nie będą bowiem wystarczające.
    
    Art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm) stanowi, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
    Natomiast zgodnie z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.
    W konsekwencji należy przyjąć, że datą nabycia własności lokalu, którego własność nie została jeszcze wyodrębniona nie będzie data zawarcia umowy, lecz data złożenia wniosku o wpis.
    
    Zasada ta dotyczy również adaptacji lokalu – przed złożeniem wniosku o wpis nie może być mowy o jego nabyciu, ponieważ w sensie prawnorzeczowym lokal ten jeszcze nie istnieje, jest to wyłącznie przebudowana część nieruchomości wspólnej.
    
    [źródło: Portal Informacyjny Zarządca]