Aktualności

• • Jak odebrać lokal od dewelopera
  • 10.07.2017

  • Odbiór przedmiotu sprzedaży to obok zapłaty ceny jeden z podstawowych obowiązków kupującego, wynika wprost z art. 535 kodeksu cywilnego. Oczywiście pod warunkiem dotrzymania umowy przez sprzedającego, niekiedy bowiem odmowa odbioru może być uzasadniona, np. istnieniem wad, albo gdy rzecz jest np. niekompletna.
     
    Do dnia 19 kwietnia 20012 roku, czyli do czasu  wejścia w życie ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku ( Dz. U. Nr 232, poz. 1377) przepis ten miał również pełne zastosowanie do umów deweloperskich.
     
    Nowa regulacja   wypełniła  lukę prawną normując  szczegółowo (niekiedy nawet zbyt szczegółowo, co ma niebawem ulec  zmianie w drodze zapowiadanej nowelizacji) ten rodzaj umów w celu zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych  należytej ochrony prawnej.
     
    Znalazły się w niej m.in.  unormowania dotyczące odbioru lokalu mieszkalnego (lub domu jednorodzinnego), art. 22 ust. 1 pkt. 16 tej ustawy stanowi, że w umowie deweloperskiej należy umieścić postanowienia, w których strony sprecyzują termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze,   w art. 27 zawarto procedurę samego odbioru, natomiast w art. 29 ust. 5 skutki niedokonania odbioru lokalu przez nabywcę.
     
    Odbiór lokalu nie może nastąpić wcześniej niż po wydaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, natomiast w przypadku domu jednorodzinnego – przed zawiadomieniem organu o zakończeniu budowy i upływem terminu do złożeniu sprzeciwu – zgodnie z procedurą wynikającą z prawa budowlanego art. 54 – 60.
     
    To istotna zmiana, ponieważ zdarzały się przypadki , gdy deweloperzy opóźniający się z budową,  aby uniknąć kar umownych wynikających z nieterminowego wydania lokalu,  przekazywali swoim klientom lokale jeszcze przed zakończeniem robót, innymi słowy nabywcy zasiedlali place budowy, co narażało ich na sankcje administracyjno- prawne.
    
    Odbiór jest czynnością techniczną o bardzo istotnym znaczeniu, przede wszystkim dlatego, że od jego dokonania uzależnione jest przeniesienia prawa własności przedmiotu umowy deweloperskiej. Brak odbioru wyklucza zatem możliwość skutecznego wystąpienia do sądu z roszczeniem o przeniesienie własności nieruchomości.
     
    Termin odbioru zwykle określany jest w umowach deweloperskich w ten sposób, że obliczany jest od daty wystąpienia określonego zdarzenia, np.: „14 dni od uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na użytkowanie”.
    Jeżeli chodzi o sam sposób zawiadomienia o odbiorze przez dewelopera, to winno być sporządzone na piśmie i doręczone nabywcy, istotne jest, aby w umowach nie zawierać zapisów, z których wynikałoby, że wystarczy jego wysłanie – pozwoli to uniknąć nieporozumień w przyszłości.
    Zastosowanie ma tutaj art. 61 par. 1 k.c., zgodnie z którym  oświadczenie woli jest złożone z chwilą, gdy adresat mógł się z nim zapoznać – w tym przepisie nie chodzi o to czy się zapoznał, ale czy miał taką możliwość.
     
    Jeżeli nabywca, pomimo doręczenia zawiadomienia o odbiorze nie stawi się – deweloper winien poczekać minimum 60 dni i dopiero wtedy może wysłać kolejne wyznaczając nowy termin. Istotne jest, aby pomiędzy terminami odbiorów  nie upłynęło więcej niż 60 dni, co jednoznacznie wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o ochronie nabywcy.
     
    Kolejne bezskuteczne zawiadomienie uprawnia dewelopera do odstąpienia od umowy, chyba że niestawienie się nabywcy spowodowało działanie siły wyższej.
     
    Przepisy nie regulują pojęcia siły wyższej, w piśmiennictwie przyjmuje się, że chodzi w każdym przypadku o taki czynnik zewnętrzny, którego nawet przy zachowaniu najwyższego stopnia staranności nie dało się przewidzieć, jak np. klęska żywiołowa, wojna, przy czym nagła i ciężka choroba nabywcy nie spełnia tych kryteriów (to nie jest czynnik zewnętrzny).
     
    Jak już wspomniano powyżej nabywca ma zarówno prawo, jak i obowiązek wziąć udział w odbiorze – może to uczynić osobiście lub przez pełnomocnika.
     
    Przepisy wykluczają zatem dokonanie jednostronnego odbioru przez dewelopera, a właśnie z takimi praktykami rynkowymi można było się spotkać, gdy umieszczano w umowach z nabywcami klauzule uprawniające do jego dokonania w razie bezzasadnych, zdaniem dewelopera, zgłoszeń o wadach czy usterkach, ewentualnie niestawienia się przez nabywcę w wyznaczonym terminie  (tego rodzaju klauzule zostały uznane za abuzywne,  por.: wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów  z 4.11,2004 r., XVII AmC 55/03).
     
    Stosownie do art. 27 cyt. ustawy z odbioru sporządza się protokół, nabywca może w nim zgłosić wady i usterki a deweloper ma 14 dni od daty jego podpisania na doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu lub odmowie uznania wad , obowiązany jest również podać przyczyny swojego stanowiska.
     
    Następnie w terminie 30 dni od daty podpisania protokołu deweloper winien usunąć wady – jednak jeżeli mimo zachowania należytej staranności tego nie uczyni - może wskazać inny, „odpowiedni”  termin wraz z uzasadnieniem tego opóźnienia.  Przepis ten jednak nie chroni dostatecznie nabywcy przed sytuacjami, w których deweloper bezzasadnie zwleka z wykonaniem prac.
     
    Jeżeli lokal ma istotne wady wydaje się, że nabywca ma prawo odmówić jego odbioru, ale taka sytuacja nie leży w jego interesie, o ile nie rozważa odstąpienia od umowy, ponieważ brak odbioru uniemożliwia przeniesienia własności lokalu. Należy pamiętać, że odebranie lokalu nie zamyka nabywcy drogi do dochodzenia roszczeń o usunięcie wad i to zarówno tych wyszczególnionych w protokole, jak i ujawnionych po jego sporządzeniu.
    Jeżeli chodzi o wady, które mogłyby powstać również po odbiorze lokalu, jak np. porysowane okna czy drzwi – to o ile nie zostały stwierdzone w chwili odbioru – to rzeczywiście trudno byłoby udowodnić, że za ich powstanie ponosi odpowiedzialność deweloper.
    
    Dlatego niezmiernie ważne jest, aby odbiór dokonywany był w odpowiednich warunkach, najlepiej przy świetle dziennym, należy się do niego przygotować i najlepiej wziąć ze sobą umowę, rzuty lokalu.
    Warto dokładnie zlustrować okna, szyby, parapety, drzwi, dokonać przeglądu podłóg, ścian, tynków, sprawdzić instalacje, warto skorzystać z usług fachowca.
    
    [Portal Informacyjny Zarządca]